1. ¿Qué es una Curaduría Urbana?
Es la denominación que recibe la oficina del Curador Urbano, pero no es una entidad del orden municipal o nacional. El artículo 9 de la Ley 810 de 2003, que modificó el artículo 101 de la Ley 388 de 1997 dispone: “Artículo 9°. El artículo 101 de la Ley 388 de 1997 quedará así: Artículo 101. Curadores urbanos. El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelación, urbanismo, construcción o demolición, y para el loteo o subdivisión de predios, a petición del interesado en adelantar proyectos de parcelación, urbanización, edificación, demolición o de loteo o subdivisión de predios, en las zonas o áreas del municipio o distrito que la administración municipal o distrital le haya determinado como de su jurisdicción. La curaduría urbana implica el ejercicio de una función pública para la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigentes en el distrito o municipio, a través del otorgamiento de licencias de urbanización y de construcción (…)”. Los artículos 2.2.6.6.1.1 y 2.2.6.6.1.2 del Decreto 1077 de 2015 señalan sobre el particular: “Articulo 2.2.6.6.1.1 Curador urbano. El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de parcelación, urbanización, construcción y subdivisión de predios, a petición del interesado en adelantar proyectos de esta índole. Artículo 2.2.6.6.1.2 Naturaleza de la función del curador urbano. El curador urbano ejerce una función pública para la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación vigentes, a través del otorgamiento de licencias de parcelación, urbanización, subdivisión y de construcción”.
2. ¿Qué hace un curador urbano?
Es una persona particular, encargada de estudiar, tramitar y expedir licencias de construcción, urbanización, parcelación y subdivisión para los predios ubicados en su respectivo municipio o distrito. La definición del curador urbano está contenida en el artículo 9 de la Ley 810 de 2003, que modificó el artículo 101 de la Ley 388 de 1997 y los artículos 2.2.6.6.1.1 y 2.2.6.6.1.2 del Decreto 1077 de 2015. La licencia urbanística está definida en el artículo 35 de la Ley 1796, que modificó el numeral 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, en los siguientes términos: “Artículo 35. Licencias urbanísticas. El numeral 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, quedará así: 1. Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere de manera previa a su ejecución la obtención de la licencia urbanística correspondiente. Igualmente se requerirá licencia para la ocupación del espacio público con cualquier clase de amueblamiento o para la intervención del mismo salvo que la ocupación u obra se ejecute en cumplimiento de las funciones de las entidades públicas competentes. La licencia urbanística es el acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, por medio del cual se autoriza específicamente a adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y realizar el loteo o subdivisión de predios. El otorgamiento de la licencia urbanística implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo, así como la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismorresistentes y demás reglamentaciones en que se fundamenta, y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando se haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en la misma. Las modificaciones de licencias vigentes se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición”.
3. ¿Qué verifica el Curador Urbano cuando expide una licencia?
Que el proyecto sometido a su consideración cumpla con las normas del POT, y las normas de sismo resistencia vigentes (NSR 10 y demás normas reglamentarias). El ámbito de competencia del curador urbano se encuentra establecido el artículo 9 de la Ley 810 de 2003, que modificó el artículo 101 de la Ley 388 de 1997, así como en los artículos 2.2.6.6.1.1 y 2.2.6.6.1.2 del Decreto 1077 de 2015.
4. ¿Quiénes pueden acudir ante el Curador Urbano para solicitar una licencia?
Cualquier persona que sea propietaria del predio sobre el cual se pretenda realizar la construcción, aunque puede autorizar a un tercero para que adelante el trámite en su nombre. Si se autoriza a un arquitecto o a un ingeniero, debe verificar que tenga su matrícula profesional vigente y que no se encuentre sancionado por el respectivo consejo profesional. La titularidad de las licencias urbanísticas está señalada en el artículo 2.2.6.1.2.1.5 del Decreto 1077 de 2015, norma que al tenor dispone: “Artículo 2.2.6.1.2.1.5 Titulares de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción. Podrán ser titulares de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción los titulares de derechos reales principales, los propietarios del derecho de dominio a título de fiducia y los fideicomitentes de las mismas fiducias, de los inmuebles objeto de la solicitud. También podrán ser titulares las entidades previstas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, cuando se les haya hecho entrega del predio o predios objeto de adquisición, en los procesos de enajenación voluntaria y/o expropiación previstos en los capítulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997. No obstante, durante el curso del proceso y previamente a la entrega del predio o predios, las citadas entidades estarán facultadas para adelantar todos los trámites previos para la solicitud de licencias urbanísticas tales como , solicitudes de factibilidad y disponibilidad de servicios públicos, actualización de cabida y linderos, los trámites dirigidos a precisar o actualizar la información cartográfica y demás actuaciones que se requieran para la expedición de licencias urbanísticas y estudio y aprobación de los instrumentos de planeación urbana que desarrollen y complementen el plan de ordenamiento territorial. Los propietarios comuneros podrán ser titulares de las licencias de que trata este artículo, siempre y cuando dentro del procedimiento se convoque a los demás copropietarios o comuneros de la forma prevista para la citación a vecinos con el fin de que se hagan parte y hagan valer sus derechos. En los casos de proyectos bifamiliares, será titular de la licencia de construcción el propietario o poseedor de la unidad para la cual se haya hecho la solicitud, sin que se requiera que el propietario o poseedor de la otra unidad concurra o autorice para radicar la respectiva solicitud. En todo caso, este último deberá ser convocado de la forma prevista para la citación a vecinos. Parágrafo. Los poseedores sólo podrán ser titulares de las licencias de construcción y de los actos de reconocimiento de la existencia de edificaciones”. Así mismo, si se va a actuar en el trámite a través de un tercero, la Resolución 462 de 2017 señala en su artículo 1 que toda solicitud de licencia urbanística deberá acompañarse, entre otros, del poder especial, debidamente otorgado, ante Notario o Juez de la República, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con la correspondiente presentación personal.
5. Si se contrata a un tercero para que realice el trámite, y no cumple con la labor encomendada o abandona el trámite, ¿a quién se puede acudir?
Se recomienda que el propietario del predio, titular de la solicitud, esté en contacto con la curaduría, para que haga seguimiento a su solicitud y en caso de verificar algún incumplimiento por parte del profesional contratado pude acudir a los jueces para que diriman el conflicto; si adicionalmente se evidencia en su actuación alguna falta disciplinaria o a la ética, puede acudir al Consejo Profesional respectivo y radicar la queja, para que éste investigue y si es el caso, imponga una sanción. El numeral 5 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997 dispone que: “El urbanizador, el constructor, los arquitectos que firman los planos urbanísticos y arquitectónicos y los ingenieros que suscriban los planos técnicos y memorias son responsables de cualquier contravención y violación a las normas urbanísticas, sin perjuicio de la responsabilidad administrativa que se deriven para los funcionarios y curadores urbanos que expidan las licencias sin concordancia o en contravención o violación de las normas correspondientes.” De igual manera la Ley 842 de 2003 modifica la reglamentación del ejercicio de la ingeniería, de sus profesiones afines y de sus profesiones auxiliares, se adopta el Código de Ética Profesional y se dictan otras disposiciones, la cual dispone en sus artículos 49 y 53: “Artículo 49. FALTAS SUSCEPTIBLES DE SANCIÓN DISCIPLINARIA. Será susceptible de sanción disciplinaria todo acto u omisión del profesional, intencional o culposo, que implique violación de las prohibiciones; incumplimiento de las obligaciones; ejecución de actividades incompatibles con el decoro que exige el ejercicio de la ingeniería, de alguna de sus profesiones afines o de alguna de sus profesiones auxiliares; el ejercicio de actividades delictuosas relacionadas con el ejercicio de la profesión o el incumplimiento de alguno de los deberes que la profesión o las normas que la rigen le imponen”. “Artículo 53. FALTAS CALIFICADAS COMO GRAVÍSIMAS. Se consideran gravísimas y se constituyen en causal de cancelación de la matrícula profesional, sin requerir la calificación que de ellas haga el Consejo respectivo, las siguientes faltas: 1. Derivar, de manera directa o por interpuesta persona, indebido o fraudulento provecho patrimonial en ejercicio de la profesión, con consecuencias graves para la parte afectada; 2. Obstaculizar, en forma grave, las investigaciones que realice el Consejo Profesional de Ingeniería respectivo; 3. El abandono injustificado de los encargos o compromisos profesionales, cuando con tal conducta causen grave detrimento al patrimonio económico del cliente o se afecte, de la misma forma, el patrimonio público; 4. La utilización fraudulenta de las hojas de vida de sus colegas para participar en concursos, licitaciones públicas, lo mismo que para suscribir los respectivos contratos; 5. Incurrir en algún delito que atente contra sus clientes, colegas o autoridades de la República, siempre y cuando la conducta punible comprenda el ejercicio de la ingeniería o de alguna de sus profesiones auxiliares; 6. Cualquier violación gravísima, según el criterio del Consejo respectivo, del régimen de deberes, obligaciones y prohibiciones que establecen el Código Ética y la presente ley”. Por su parte la Ley 1768 de 2015 establece el procedimiento disciplinario que debe seguirse para tramitar y decidir los asuntos disciplinarios que conoce el Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares, norma que en sus artículos 3 y 11 dispone: “Artículo 3°. Definición de falta disciplinaria. Se entiende como falta disciplinaria todo incumplimiento de los deberes o prohibiciones y cualquier violación del régimen de inhabilidades e incompatibilidades consagradas en el Código de Ética para el Ejercicio de la Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares o en las normas que lo aclaren, complementen, modifiquen o deroguen”. “Artículo 11. Faltas calificadas como gravísimas. Se consideran faltas gravísimas y se constituyen en causal de cancelación de la Matrícula Profesional de Arquitectura y/o Certificado de Inscripción Profesional las siguientes: a) Derivar, de manera directa o por interpuesta persona, indebido o fraudulento provecho patrimonial en ejercicio de la profesión, con consecuencias graves para la parte afectada; b) El abandono injustificado de los encargos o compromisos profesionales, cuando con tal conducta causen grave detrimento al patrimonio económico del cliente o se afecte, de la misma forma, el patrimonio público; c) La utilización fraudulenta de las hojas de vida de sus colegas para participar en concursos, licitaciones públicas, lo mismo que para suscribir los respectivos contratos”.
6. ¿El Curador puede aprobar una licencia así los vecinos no estén de acuerdo?
Si los proyectos cumplen con las normas urbanísticas o de sismo resistencia, el Curador Urbano debe aprobarlos, sin que tengan cabida las consideraciones de tipo subjetivo o las oposiciones que no se funden en el cumplimiento de dichas normas. Sobre la participación de los vecinos y terceros en el trámite de licenciamiento el Decreto 1077 de 2015 establece: “Artículo 2.2.6.1.2.2.1 Citación a vecinos. El curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de licencias, citará a los vecinos colindantes del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud para que se hagan parte y puedan hacer valer sus derechos. En la citación se dará a conocer, por lo menos, el número de radicación y fecha, el nombre del solicitante de la licencia, la dirección del inmueble o inmuebles objeto de solicitud, la modalidad de la misma y el uso o usos propuestos conforme a la radicación. La citación a vecinos se hará por correo certificado conforme a la información suministrada por el solicitante de la licencia. Se entiende por vecinos los propietarios, poseedores, tenedores o residentes de predios colindantes, de acuerdo con lo establecido en el numeral 6 del artículo 2.2.6.1.2.1.7 de este decreto. Si la citación no fuere posible, se insertará un aviso en la publicación que para tal efecto tuviere la entidad o en un periódico de amplia circulación local o nacional. En la publicación se incluirá la información indicada para las citaciones. En aquellos municipios donde esto no fuere posible, se puede hacer uso de un medio masivo de radiodifusión local, en el horario de 8:00 a. m. a 8:00 p. m. Cualquiera sea el medio utilizado para comunicar la solicitud a los vecinos colindantes, en el expediente se deberán dejar las respectivas constancias. Parágrafo 1. Desde el día siguiente a la fecha de radicación en legal y debida forma de solicitudes de proyectos de parcelación, urbanización y construcción en cualquiera de sus modalidades, el peticionario de la licencia deberá instalar una valla resistente a la intemperie de fondo amarillo y letras negras, con una dimensión mínima de un metro (1.00 m) por setenta (70) centímetros, en lugar visible desde la vía pública, en la que se advierta a terceros sobre la iniciación del trámite administrativo tendiente a la expedición de la licencia urbanística, indicando el número de radicación, fecha de radicación, la autoridad ante la cual se tramita la solicitud, el uso y características básicas del proyecto. Tratándose de solicitudes de licencia de construcción individual de vivienda de interés social, se instalará un aviso de treinta (30) centímetros por cincuenta (50) centímetros en lugar visible desde la vía pública. Cuando se solicite licencia para el desarrollo de obras de construcción en las modalidades de ampliación, adecuación, restauración o demolición en edificios o conjunto sometidos al régimen de propiedad horizontal, se instalará un aviso de treinta (30) centímetros por cincuenta (50) centímetros en la cartelera principal del edificio o conjunto, o en un lugar de amplia circulación que determine la administración. Una fotografía de la valla o del aviso, según sea el caso, con la información indicada se deberá anexar al respectivo expediente administrativo en los cinco (5) días hábiles siguientes a la radicación de la solicitud, so pena de entenderse desistida. Esta valla, por ser requisito para el trámite de la licencia, no generará ninguna clase de pagos o permisos adicionales a los de la licencia misma y deberá permanecer en el sitio hasta tanto la solicitud sea resuelta. Parágrafo 2. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará para las solicitudes de licencia de subdivisión, de construcción en la modalidad de reconstrucción; intervención y ocupación de espacio público; las solicitudes de revalidación ni las solicitudes de modificación de licencia vigente siempre y cuando, en estas últimas, se trate de rediseños internos manteniendo la volumetría y el uso predominante aprobados en la licencia objeto de modificación”. “Artículo 2.2.6.1.2.2.2 Intervención de terceros. Toda persona interesada en formular objeciones a la expedición de una licencia urbanística, podrá hacerse parte en el trámite administrativo desde la fecha de la radicación de la solicitud hasta antes de la expedición del acto administrativo que resuelva la solicitud. Dicho acto sólo podrá ser expedido una vez haya transcurrido un término mínimo de cinco (5) días hábiles, contados a partir del día siguiente a la fecha de la citación a los vecinos colindantes o de la publicación cuando esta fuere necesaria y, en el caso de los demás terceros, a partir del día siguiente a la fecha en que se radique la fotografía donde conste la instalación de la valla o aviso de que trata el parágrafo 1 del artículo anterior. Parágrafo. Las objeciones y observaciones se deberán presentar por escrito, acreditando la condición de tercero individual y directamente interesado y presentar las pruebas que pretenda hacer valer y deberán fundamentarse únicamente en la aplicación de las normas jurídicas, urbanísticas, de edificabilidad o estructurales referentes a la solicitud, so pena de la responsabilidad extracontractual en la que podría incurrir por los perjuicios que ocasione con su conducta. Dichas observaciones se resolverán en el acto que decida sobre la solicitud”.
7. ¿Si una construcción se hace sin licencia o contrariando lo aprobado en ella, el Curador Urbano debe vigilar lo que aprobó?
La función del Curador Urbano llega hasta la expedición de la licencia; si una persona evidencia una vulneración a la norma urbanística, que pone en peligro su seguridad, deberá acudir a los inspectores de policía, quienes de acuerdo con el artículo 206 de la Ley 1801 de 2016 “Por la cual se expide el Código Nacional de Policía y Convivencia”, tienen la competencia para ejercer funciones de control urbano e imponer las medidas correctivas y sanciones por los comportamientos contrarios a la integridad urbanística. El Título XIV, Capítulo I (artículos 135-138) de la Ley 1801 de 2016 regula los comportamientos que afectan la integridad urbanística y la aplicación de las medidas correctivas correspondientes.
8. ¿El curador urbano es el responsable si una edificación se avería o se cae?
El Curador Urbano verifica que en el proyecto se cumplan las normas urbanísticas y la NSR, pero la ejecución del proyecto cumpliendo con estas normas corresponde a la autoridad que ejerce el control urbano, en los términos establecidos en la Ley 1801 de 2016.
9. ¿Ante quién se puede acudir para quejarse por una falla en la construcción?
Existen normas de protección al consumidor, contenidas en la Ley 1480 de 2011, aplicables por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio quien tiene competencia en todo el territorio nacional, y a través de la Delegatura de Asuntos Jurisdiccionales conoce de la acción de protección al consumidor. El procedimiento se encuentra establecido en el Decreto 735 de 2013. También pude acudir ante la jurisdicción ordinaria (Jueces civiles) para dirimir las controversias de tipo contractual o extracontractual que se presenten.
10. ¿Quién responde por las obras que se ejecutan sin licencia o contrariando lo aprobado en ella?
Son responsables el propietario del inmueble y el profesional que se encuentra vinculado a la obra como constructor responsable.
11. ¿Cuánto debo pagar por la radicación de la solicitud y la aprobación de la misma?
Para realizar los trámites ante el curador urbano se debe cancelar un cargo fijo en el momento de la radicación de la solicitud y un cargo variable en el momento en que la misma sea aprobada, para lo cual puede consultar la tabla de expensas oficial que encuentra disponible en nuestra página web

 

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